万科郁亮：房地产市场正走出低谷，行业竞争转向产品力和服务力

元描述： 万科董事会主席郁亮最新判断房地产市场趋势，认为经过三年的调整，新房性价比提升，政策支持力度持续增加，为市场需求复苏积蓄能量。行业竞争要素已从规模转向产品力和服务力，万科将聚焦业务、投资和能力，步入高质量发展轨道。

引言：

房地产市场经历了三年调整，如今正逐步走出低谷。万科董事会主席郁亮近日在2024年中期业绩推介会上，对市场趋势做出最新判断，他认为，新房性价比提升，政策对多样化住房需求的支持力度也在持续增加，这些都为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。行业的关键竞争要素已经从规模竞争转向产品力和服务力的竞争，这对消费者而言无疑是一件好事。

新房性价比提升，市场供需关系改善

郁亮指出，当前新房的产品力和服务力都有了显著提升。开发商在产品和服务上的竞争日益激烈，每3-4个月便会推出新一代产品，这对消费者来说无疑是件好事。随着品质和客户服务的提升，新房的性价比也在不断上升。经过三年的调整，房价已经回落至一个更为合理的水平，新房的性价比得到了显著提升。

政策端对多样化住房需求的支持也让买房变得更加容易。各城市在因城施策的指导下，无论是购房门槛、首付比例还是贷款利率，都尽可能地向各类多元化住房需求开放和倾斜。消费者的信心正在逐步恢复，居住支出负担明显减轻，购买力也在增强。这些因素都为住房需求的复苏创造了有利条件。

从供给侧来看，新房供应量相对不足。今年上半年全国新住宅的开工面积同比下降24%，意味着今年全国全年的新住宅新开工量大概是5亿平方米，相当于2005年全国新开工水平。即便与一些城镇化程度已经很高的国家相比，目前的供应水平也相对较低。供求关系的改善为市场走出低谷、重拾上升动力提供了条件。

行业竞争转向产品力和服务力，万科聚焦发展

万科管理层直言，当前的确遇到了阶段性经营性困难，流动性短期承压。但公司“一揽子方案”取得积极进展，这是万科全面化解潜在风险，积极适应行业向新发展模式转变的五年计划。

目前上述计划已取得积极进展。截至7月底，万科合并报表的有息负债加供应链融资合计较年初净下降172亿元，资产交易实现204亿元（含印力的资产交易及REIT发行）。

万科董事会秘书朱旭强调，“一揽子方案”不是简单地做“减法”，还包括发展方案，具体包括：

  • 积极推进综合住区产品模块研发创新，提升开发业务竞争力；

  • 确保投资兑现水平；

  • 实现长租公寓、物业服务等经营服务业务资产管理规模有质量增长，竞争力行业领先等。

随着“一揽子方案”的推进，万科渡过近两年的阶段性困难之后，业务将更加聚焦，投资将更加聚焦，能力将更加聚焦，步入高质量发展轨道。

万科财务状况稳健，融资渠道保持畅通

2024年上半年，万科实现营业收入1427.8亿元，其中非地产业务营业收入311亿元。截至6月底，万科净负债率62%，保持合理水平，二季度的经营性现金流净额转正，实现42亿元正向现金流。

此外，万科积极主动转变融资模式，融资渠道保持畅通，获得主要金融机构的大力支持。2024年上半年，万科合计新获融资、再融资612亿元，新增融资综合成本3.66%，其中境内3.6%，创历史新低，加权平均债务期限5.31年。

万科聚焦产品力和服务力，致力于打造“好房子，好服务”

郁亮表示，万科将继续聚焦产品力和服务力的提升，致力于打造“好房子，好服务”，为消费者提供更优质的居住体验。

常见问题解答

1. 房地产市场未来走势如何？

目前来看，房地产市场正处于调整阶段，但随着新房性价比提升、政策支持力度加大以及市场供需关系改善，市场有望逐步走出低谷，并迎来新的发展阶段。

2. 万科如何应对当前的经营性困难？

万科正在实施“一揽子方案”，包括积极推进综合住区产品模块研发创新、确保投资兑现水平、实现长租公寓和物业服务等经营服务业务资产管理规模有质量增长等。该方案将帮助万科渡过阶段性困难，并步入高质量发展轨道。

3. 万科如何聚焦产品力和服务力？

万科将继续加大研发投入，提升产品品质，改善客户服务，致力于打造“好房子，好服务”，为消费者提供更优质的居住体验。

4. 万科的财务状况如何？

万科财务状况稳健，净负债率保持合理水平，经营性现金流净额已转正。同时，万科积极主动转变融资模式，融资渠道保持畅通，获得主要金融机构的大力支持。

5. 万科如何应对行业竞争？

万科将继续聚焦产品力和服务力，通过提升产品品质和客户服务，在竞争中脱颖而出，并打造更加强大的竞争优势。

6. 万科未来发展方向是什么？

万科将继续深耕房地产行业，聚焦产品力和服务力，不断提升核心竞争力，同时积极拓展新业务领域，实现高质量发展。

结论

万科董事会主席郁亮对房地产市场做出最新趋势判断，认为经过三年的调整，新房性价比提升，政策支持力度持续增加，为市场需求复苏积蓄能量。行业竞争要素已从规模转向产品力和服务力，万科将聚焦业务、投资和能力，步入高质量发展轨道。未来，万科将继续坚持“好房子，好服务”的理念，为消费者提供更优质的居住体验，并为行业发展做出更大的贡献。